Renovierungspflicht des Mieters bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung?
Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.3.2015 – VIII ZR 185/14
Am 18.3.2015 hatte der Bundesgerichtshof über die Frage zu entscheiden, ob eine Klausel in einem Mietvertrag wirksam ist, welche dem Mieter die Renovierung einer bereits unrenoviert übergebenen Wohnung aufbürdet.
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs stellt eine solche mietvertragliche Klausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, da der Mieter letztendlich verpflichtet wird Vorschäden des Vermieters oder Vormieters mitzubeseitigen.
Bei einem Mietvertrag handelt es sich in aller Regel um Allgemeine Geschäftsbedingungen, da nahezu immer Formularverträge verwendet werden.
Allgemeine Geschäftsbedingungen müssen aber (unter anderem) einer Inhaltskontrolle nach §307 BGB standhalten, insbesondere darf der Vertragspartner (Mieter) durch die Vertragsbedingungen nicht unangemessen benachteiligt werden.
Eine solche unangemessene Benachteiligung nimmt der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall an: Der Mieter werde unangemessen benachteiligt, wenn er Vorschäden des Vermieters oder Vormieters beseitigen muss. Die Folge ist die Unwirksamkeit der Klausel; der Mieter muss dann grundsätzlich überhaupt keine Renovierungsarbeiten vornehmen.
Der Bundesgerichtshof lässt jedoch Ausnahmen zu:
Wird der Mieter zwar verpflichtet eine unrenoviert übergebene Wohnung zu renovieren, erhält er hierfür jedoch einen Ausgleich, dann ist die Regelung unter Umständen als wirksam anzusehen (Kompensation der Renovierungspflicht durch Gegenleistungen).
Der Vermieter kann dem Mieter zum Beispiel für mehrere Monate die Miete erlassen oder sich an den Renovierungsarbeiten selbst beteiligen.
Für die Praxis werden sich mit dieser neuen Rechtsprechung zwei grundlegende Probleme stellen, die erhebliches Streitpotential mit sich bringen.
Zum einen wird zu fragen sein, wann eine Wohnung renoviert übergeben wurde und wann nicht.
Zum anderen wird es bei unrenoviert übergebenen Wohnungen mit Ausgleichsabrede leicht Streit geben, ob ein ausreichender Ausgleich durch den Vermieter gewährt wurde.