Kinderlärm als Mietmangel?

Bundesgerichtshof, Urteil vom 29. April 2015 – VIII ZR 197/14

Der Bundesgerichtshof hatte sich in dem vorbezeichneten Urteil mit der Frage zu beschäftigen, ob Kinderlärm, welcher von einem benachbarten Spielplatz ausgeht als Mangel der Mietsache zu beurteilen ist.

Als der Mieter in die Wohnung einzog, war der Kinderspielplatz noch nicht vorhanden.

Dem Mieter ging es in erster Linie darum, die Miete aufgrund des vermeintlichen Mietmangels zu mindern (§536 Abs.1 BGB).

Ob eine Mietsache mangelhaft ist, beurteilt sich zunächst nach der zwischen Vermieter und Mieter vereinbarten Beschaffenheit.

Weicht die vereinbarte Beschaffenheit von der tatsächlich gegebenen Beschaffenheit ab, ist die Mietsache mangelhaft.

Haben Vermieter und Mieter z.B. eine besonders ruhige Lage der Wohnung ausdrücklich vereinbart und erfüllt sich diese Erwartung nicht, ist ein Mangel gegeben, welcher nach

§536 Abs. 1 BGB zur Mietminderung berechtigt.

Der Bundesgerichtshof stellt jedoch klar, dass eine bestimmte (stillschweigende) Vereinbarung auch vorliegen kann, ohne dass eine konkrete Absprache getroffen wurde.

Gibt der Mieter z.B. bei Vertragsschluss zu erkennen, dass er die Wohnung gerade aufgrund der besonders ruhigen Lage anmieten möchte und bestätigt der Vermieter diese Qualität der Lage, oder widerspricht der Ansicht des Mieters nicht, dann kann eine ruhige Lage auch stillschweigend und automatisch vereinbart sein.

In vorliegenden Urteil des Bundesgerichtshofs wurde allerdings weder ausdrücklich etwas zwischen Vermieter und Mieter vereinbart, noch lag eine solche stillschweigende Vereinbarung vor.

Der Bundesgerichtshof hatte daher der Frage nachzugehen, ob auch ohne ausdrückliche oder stillschweigende Vereinbarung Kinderlärm als Mietmangel angesehen werden kann.

Hierzu hatte der Bundesgerichtshof zu klären, welche Eigenschaft hinsichtlich der Lärmbelästigung von einem Mieter im Allgemeinen erwartet werden kann.

Der Bundesgerichtshof legte zunächst dar, dass der Vermieter regelmäßig keinen Einfluss darauf hat, ob durch fremde Personen oder Sachen Lärm erzeugt wird, welcher auf das Mietobjekt einwirkt.

Dies sei auch dem Mieter grundsätzlich klar.

Ein Mietmangel komme folglich nur dann in Betracht, wenn eine Lärmeinwirkung vorliegt, welche auch der Vermieter nicht hinnehmen müsse und selbst abwehren könne, andernfalls werde vom Vermieter Unmögliches verlangt.

Was der Vermieter an Lärm durch Dritte hinzunehmen hat, bestimmt sich grundsätzlich nach den §§1004, 906 BGB. Nach §906 BGB sind unwesentliche Beeinträchtigungen grundsätzlich hinzunehmen.

Kinderlärm ist regelmäßig als unwesentlich einzuordnen, dies folgt aus §22 Abs. 1a Bundesimmissionsschutzgesetz.

§22 Abs. 1a Bundesimmissionsschutzgesetz bestimmt:

Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, sind im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkungen. Bei der Beurteilung der Geräuscheinwirkungen dürfen Immissionsgrenz- und -richtwerte nicht herangezogen werden.

Aufgrund dieser Wertung des Bundesimmissionsschutzgesetzes handelt es sich also bei Lärm, welcher von Kinderspielplätzen ausgeht um unwesentliche Störungen, die auch der Vermieter zu dulden hat. Da eine Duldungspflicht des Vermieters selbst besteht, kann dieser nicht gegen den Betreiber des Spielplatzes vorgehen.

Infolgedessen ist auch keine Mangelhaftigkeit der Mietsache gegeben.

Wenn schon der Vermieter nicht die Störung abwehren kann, dann kann ohne spezielle Vereinbarung auch kein Mietmangel vorliegen. Alles andere wäre auch unbillig.

Um die Ansicht des Bundesgerichtshofs kurz zusammenzufassen:

Ohne eine ausdrückliche oder stillschweigende Abrede zwischen Vermieter und Mieter im Hinblick auf die Frage der „Ruhe“, kommt ein Mietmangel aufgrund Lärmbelästigungen nur in Betracht, wenn der Vermieter nicht zur Duldung des Lärms verpflichtet ist.

Wer daher auf eine ruhige Lage Wert legt, sollte diesbezüglich eine Vereinbarung mit dem Vermieter treffen, oder zumindest seine Erwartung deutlich, klar und auch nachweisbar gegenüber dem Vermieter kommunizieren.

#Mietrecht

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