Mietminderung auch bei Nutzungsentschädigung?

Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.5.2015 - XII ZR 66 / 13 Der Bundesgerichtshof hat in dem vorbezeichneten Urteil die Frage geklärt, ob einer Minderung des Mietzinses bei einer verspäteten Rückgabe der Mietsache, welche eine Nutzungsentschädigung nach § 546 Abs. 8 BGB auslöst, möglich ist.

Es kommen immer wieder Fälle vor in denen ein Mieter die Mietsache trotz Beendigung des Mietverhältnisses einfach nicht zurückgibt. In diesen Fällen erhält der Vermieter nach § 546a Abs. 1 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache mindestens die vereinbarte Miete fortgezahlt. Während eines gewöhnlich fortbestehenden Mietverhältnisses kann der Mieter bei Mängeln der Mietsache nach § 536 Abs. 1 BGB eine Minderung des geschuldeten Mietzinses vornehmen, wenn die Mietsache während der Vertragsdauer an einem Mangel leidet, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt. Ist die Mietsache also mangelhaft reduziert sich grundsätzlich nach § 536 Abs. 1 BGB auch die geschuldete Miete. So jedenfalls im ungekündigten Mietverhältnis. Der Bundesgerichtshof hatte nun zu klären, ob diese Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB auch in den Fällen eingreift in denen der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und lediglich nach §546 BGB dem Vermieter Entschädigung schuldet.

Dies hat der Bundesgerichtshof grundsätzlich verneint.

Der Anspruch aus §546a Abs. 1 BGB auf Nutzungsentschädigung sei mit dem ursprünglichen vertraglichen Anspruch auf Zahlung des Mietzinses nicht zu vergleichen. §546a Abs. 1 BGB stellt eine den Vermieter schützende Norm dar, wonach der Vermieter zumindest die vorherige Miete fortgezahlt bekommen soll. §546a Abs. 1 BGB führe dagegen nicht zu einer Fortsetzung des Mietvertrages. Die Mietminderung nach §536 Abs. 1 BGB sei aber grundsätzlich auf einen fortbestehenden Vertrag gerichtet, welcher nicht mehr besteht.

§546a Abs. 1 BGB sei weiterhin auf die Abwicklung des Mietverhältnisses gerichtet.

Dieser Zweck des §546 Abs.1 BGB verbietet es gerade Normen wie § 536 BGB weiter zur Anwendung zu bringen, da sonst die Rückgabe durch den Mieter nur noch weiter verzögert werde.

§546a Abs. 1 BGB sei darüber hinaus vom Gesetzgeber geschaffen worden, um Unklarheiten über den Mietzins bei verspäteter Rückgabe durch den Mieter zu vermeiden. Diesem Grundgedanken würde es widersprechen, wenn man bei verzögerter Rückgabe eine Mietminderung über § 536 BGB zulassen würde.

Aus diesen Gründen sei es grundsätzlich ausgeschlossen, dass gegenüber dem Anspruch auf Nutzungsentschädigung aus §546a Abs. 1 BGB eine Mietminderung geltend gemacht werden kann.

Damit hat der Bundesgerichtshof der wohl herrschenden Meinung eine Absage erteilt. Nur in Ausnahmefällen will der Bundesgerichtshof noch eine Minderung des Anspruchs aus §546a Abs. 1 BGB zulassen. Im Einzelfall könne sich nämlich durchaus eine Pflicht des Vermieters zur Erhaltung der Sache ergeben. Dies sei insbesondere anzunehmen, wenn akute und schwerwiegende Gefahren für Leben, Gesundheit oder hohe Eigentumswerte des Mieters drohen und zusätzlich die fortgesetzte Vorenthaltung der Mietsache durch den Mieter in einem milderen Licht erscheine. In diesen Fällen, wo eine Instandhaltungspflicht des Vermieters bestehen könne, sei dann auch eine Herabsetzung der Miete nach §536 BGB noch möglich. Der Bundesgerichtshof hat sich durch diese "Zauberformel" letztendlich eine Hintertür offen gehalten, um in Ausnahmefällen dem Mieter doch eine Minderung des Mietzinses ermöglichen zu können. Solche Extremfälle dürften in der Praxis jedoch selten sein.

Der Regelfall dürfte nunmehr sein, dass ein Mieter, welcher die Mietsache verspätet zurückgibt und versucht über § 536 BGB auch noch die Miete zu drücken keinen Erfolg mehr haben wird.

#Mietrecht

Neue Beiträge
Archiv
Schlagwortsuche
Noch keine Tags.

​​​​© 2015-2019 Köller