Fehlende Baugenehmigung stets als Mietmangel?
Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.10.2007 - XII ZR 24/06
Der nachfolgende Beitrag soll sich mit der Frage auseinandersetzen, wann eine fehlende
öffentlich-rechtliche Baugenehmigung einen Mangel der Mietsache darstellt.
In dem vorbezeichneten Urteil hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung, wann ein Mangel einer Mietsache bei fehlender Baugenehmigung vorliegt, erneut präzisiert.
Es kommt häufig vor, dass ein Mieter die Mietsache entsprechend der mietvertraglichen Vereinbarung nutzt, diese mietvertragliche Nutzung allerdings aufgrund der bestehenden bauordnungs- oder bauplanungsrechtlichen Vorschriften nicht genehmigt und auch oft nicht genehmigungsfähig ist.
Teilweise wird in der Rechtsprechung die Ansicht vertreten, dass bereits die nicht genehmigte Nutzung der Mietsache einen Mietmangel begründe
(OLG Hamburg, Urteil vom 27.03.1996 – 4 U 196/95).
Überwiegend wird jedoch in Rechtsprechung und Literatur davon ausgegangen, dass allein eine fehlende Genehmigung noch keinen Mangel der Mietsache darstelle.
Dies bedeutet, dass ein Mieter allein noch keine Mängelrechte ausüben kann, weil es derzeit an einer Genehmigung der mietvertraglichen Nutzung fehlt.
Die überwiegende Meinung in der Rechtsprechung und Literatur nimmt einen Mangel der Mietsache erst dann an, wenn die Behörde (in der Regel die Bauaufsichtsbehörde) konkret gegen die Nutzung der Mietsache einschreitet oder zumindest ein Einschreiten ernsthaft bevorsteht.
Der Bundesgerichtshof bestätigt in dem vorbezeichneten Urteil die herrschende Meinung.
Ein Mietmangel aufgrund einer nicht vorhandenen Baugenehmigung kommt nur dann in Betracht, wenn der Gebrauch der Mietsache auch tatsächlich eingeschränkt ist, das setzt ein bevorstehendes / zu erwartendes Einschreiten voraus. Allein die fehlende Genehmigung als solche stellt noch keine relevante Einschränkung der Nutzbarkeit der Mietsache dar.
Der BGH stellt zusätzlich klar, dass auch länger andauernde Ungewissheiten über den Genehmigungsstand der Mietsache einen Mangel begründen können.
Es sind durchaus Fälle denkbar, in denen die Genehmigungsfrage über einen längeren Zeitraum ungeklärt bleibt und diese Unsicherheit aufgrund der fraglichen Rechtslage dem Mieter nicht länger zugemutet werden kann.
In solchen Fällen längerer Unsicherheit liegt auch ohne tatsächliche Nutzungsuntersagung ein Mangel der Mietsache vor.