Schadenersatz bei verzögerter Schlüsselrückgabe
Bundesgerichtshof, Urteil vom 5.3.2014 - VIII ZR 205/13
Am 05.03.2014 hatte sich der Bundesgerichtshof mit der Frage zu beschäftigen, ob der Austausch einer Schließanlage in einem Mietshaus ein erstattungsfähiger Schaden darstellt, falls der Mieter seinen Schlüssel nicht zurückgibt.
Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet bei Beendigung des Mietverhältnisses seinen Wohnungsschlüssel zurückzugeben.
Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach, stellt sich die Frage, ob der Mieter gegenüber dem Vermieter schadenersatzpflichtig ist und wieweit ein solcher Schadenersatzanspruch reicht.
Der Bundesgerichtshof hat in dem vorbezeichneten Urteil klargestellt, dass grundsätzlich ein Anspruch des Vermieters auf Schadenersatz gegenüber dem Mieter besteht.
Ungeklärt war bisher jedoch, ob der Vermieter auch auf Kosten des Mieters die Schließanlage erneuern lassen kann oder lediglich die Kosten für die Nachfertigung des verlorenen Schlüssels verlangen kann.
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass der Vermieter grundsätzlich bei nicht erfolgter Rückgabe des Schlüssels in die Gefahr gelangt, dass unbefugte Dritte sich Zutritt zu der Wohnung verschaffen.
Die Nichtrückgabe des Schlüssels durch den Mieter birgt also ein Schadensrisiko für den Vermieter.
Umstritten war in der Literatur, ob der Vermieter dieses Schadensrisiko fiktiv abrechnen kann, d.h. ob der Vermieter einen Kostenvoranschlag einholen kann und auf dessen Basis gegenüber dem Mieter Schadenersatz begehren kann.
Ein großer Teil der rechtswissenschaftlichen Lehre hat dies bejaht.
In der Nichtrückgabe des Schlüssels liege ein sogenanntes Schadensrisiko, welches der Mietsache anhafte und ohne weiteres ersetzt werden kann.
Die Gegenansicht ist dagegen der Auffassung, dass der Wechsel von Schlössern nur dann ersatzfähig ist, wenn der Vermieter den Austausch auch tatsächlich veranlasst, eine fiktive Abrechnung sei nicht möglich.
Der Bundesgerichtshof hat sich der letzten Ansicht angeschlossen und entschieden, dass der Vermieter gegen den Mieter nur dann einen Ersatzanspruch hinsichtlich der Kosten der Ersetzung einer Schließanlage hat, wenn die Schlösser auch tatsächlich ausgetauscht wurden.
Diese Ansicht ist im Ergebnis auch überzeugend.
Allein das Risiko eines Einbruches durch weitere Verwendung des alten Schlüssels ist nicht schadensrechtlich hinreichend bezifferbar.
Wie soll auch bestimmt werden, welche Werthöhe das Risiko eines Einbruches hat?
Das Urteil des Bundesgerichtshofs überzeugt auch aus einem anderen Grund.
Wäre eine fiktive Abrechnung auf Kosten des Mieters zulässig, bestünde allzu leicht die Gefahr, dass der Vermieter sich auf Kosten der Mieter bereichern kann.
Ein Beispiel:
Verlieren 3 Parteien gleichzeitig den Haustürschlüssel, könnte der Vermieter dreimal fiktiv abrechnen, obwohl er lediglich einmal das Schloss austauschen müsste.
Diese Situation dürfte oft anzutreffen sein, da in größeren Wohnanlagen regelmäßig Schlüssel abhandenkommen.
Zwar ist dies kein juristisches Argument, jedoch durchaus von praktischer Erheblichkeit.