Schönheitsreparaturen auch bei unrenoviertem Geschäftsraum?
OLG Celle, Beschl. vom 13.7.2016 – 2 U 45/16
In unserem Beitrag vom 4. August 2015 haben wir die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Renovierungspflicht des Mieters bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung besprochen.
Der Bundesgerichtshof hat in diesem Urteil entschieden, dass keine Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen besteht, wenn die Wohnung unrenoviert dem Mieter überlassen wurde.
Das Oberlandesgericht Celle hatte sich nun mit der Frage zu beschäftigen, ob diese Rechtsprechung auch auf Mietverträge über Geschäftsräume zu übertragen ist.
Das Oberlandesgericht Celle hat dies bejaht.
Es mache keinen Unterschied, ob es sich bei der Mietsache um eine Wohnung oder einem Geschäftsraum handele.
In beiden Fällen liege eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor.
Es sei kein Grund ersichtlich Wohnraummiete und Geschäftsraummiete unterschiedlich zu behandeln, eine solche Unterscheidung nimmt auch der Bundesgerichtshof bei Schönheitsreparaturen generell nicht vor, so dass auch im Falle von unrenovierten Räumen kein Unterschied zwischen Wohnraummiete und Geschäftsraummiete zu machen sei.
Ausdrücklich hierzu das Oberlandesgericht Celle:
Diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (aaO) zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert übergebenen Wohnung ohne die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs ist auf die Vermietung von Geschäftsraum zu übertragen (vgl. Landgericht Lüneburg, Urteil vom 4. August 2015 - 5 O 353/14 -, NJW 2016, 578; Lützenkirchen in NZM 2016, 113, 116; Schmidt in NJW 2016, 1201, 1204 mit kritischen Anmerkungen; Lindner-Figura/Reuter in NJW 2016, 1059, 1061; Drettmann in NJW 2015, 3694, 3695; Boerner in NZM 2015, 686, 689; Lehmann-Richter in NJW 2015, 1594 [Anmerkung zu BGH VIII ZR 185/14]; Lehmann-Richter in NZM 2014, 818, 821; BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 -, NJW 2005, 2006 noch zur Übertragbarkeit der Rechtsprechung zur Wohnraummiete auf die Geschäftsraummiete unter § 9 AGBG).
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs begründet nämlich die Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung, dass ein derartiges Klauselwerk dahingehend ausgelegt werden könne, dass die üblichen Renovierungsfristen erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (vgl. BGH NJW 1988, 2790), mit der Rechtsentwicklung zu einer strengeren Klauselkontrolle, welche die einschränkende Auslegung der Klausel nicht mehr zulasse, weil sie nach heutiger Sichtweise als unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt eingestuft würde. Ausdrücklich verweist der VIII. Zivilsenat dabei auf seine Rechtsprechungsänderung zu Renovierungsfristen. Während früher bei der Vereinbarung starrer Fristen eine korrigierende Auslegung für den Ausnahmefall vorgenommen wurde, dass trotz Ablaufs üblicher Renovierungsfristen eine Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht erforderlich war, gilt seit der Entscheidung vom 23. Juni 2004 (vgl. NJW 2004, 2586), dass eine derartige Klausel mit starren Fristen insgesamt unangemessen und unwirksam ist, weil sie auch den vorgenannten Ausnahmefall erfasst und den Mieter in dieser Konstellation unangemessen benachteiligt. Dieser Rechtsprechung ist der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (vgl. NJW 2008, 3772, 3723) für das gewerbliche Mietrecht mit der Begründung gefolgt, dass die Unwirksamkeit einer starren Fristenregelung für Schönheitsreparaturen durch den Mieter in Allgemeinen Geschäftsbedingungen aus der gesetzlichen Wertung folge, die insoweit nicht zwischen Wohnungsmiete und gewerblicher Miete unterscheide, und dass der Schutzzweck in Bezug auf starre Fristenregelungen für Schönheitsreparaturen bei gewerblichen Mietverhältnissen nicht grundsätzlich anders zu bewerten sei als bei der Wohnraummiete. Für den Bereich der Schönheitsreparaturen fehle eine Privilegierung des Wohnraummieters. Vor diesem Hintergrund der Parallelität der Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu Schönheitsreparaturen im Bereich der gewerblichen Miete und der Wohnraummiete ist es nicht zu rechtfertigen, die neue Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs zur Unwirksamkeit der Abwälzung von Schönheitsreparaturen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen bei unrenoviert überlassenem Wohnraum nicht auf die Vermietung von Gewerberaum zu übertragen. Vielmehr ist die Übertragung die Konsequenz aus der strengeren Rechtsprechung zur Klauselkontrolle bei Schönheitsreparaturverpflichtungen, die der XII. Zivilsenat für den Fall der starren Fristenregelung bereits übernommen hat. Der XII. Zivilsenat (vgl. NJW 2005, 2006, 2007) hat außerdem bereits in seiner Entscheidung zur Unwirksamkeit der Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen die Rechtsprechung zur Wohnraummiete übernommen, welche sanktioniert, dass dem Mieter in diesen Fällen ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt wird. Es könne nicht von einer geringeren Schutzbedürftigkeit des Geschäftsraummieters ausgegangen werden (vgl. BGH, aaO). Das gilt gerade auch für die Vereinbarung einer AGB-Klausel über turnusmäßige Schönheitsreparaturen, wenn die Räume unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig übergeben wurden und kein angemessener Ausgleich gewährt wurde.
Als Anwälte für Zivilrecht in Pirmasens beraten wir Sie auch gerne im Mietrecht.